​​📉 В Госдуме допускают 40% падение цен на новостройки. А что будет с застройщиками?

Отмена массовой льготной ипотеки - это не подножка застройщикам, а просто первый шаг к возврату рыночных условий на рынке недвижимости. Более того, ряд целевых льготных программ будут действовать еще долгие годы, что является серьезной поблажкой.

Судя по последним данным Домклика, около 25% (в среднем) от всех выданных ипотек приходилось на общую льготку, которая перестала действовать с 1 июля 2024 года. Доля ипотечных сделок в продажах у каждого застройщика отличается, но у всех это подавляющая часть сделок. Фактически, около 1/5 всех сделок теперь под ударом, так как ипотека становится практически неподъемной для заемщиков, которые не могут оформить семейку, ИТ-ипотеку и т.д.:

Квартира стоимостью 5 млн р, первый взнос 1,5 млн р, под ставку 19% на 30 лет. Ежемесячный платеж будет больше 55 тысяч в месяц. Чтобы взять такой кредит - нужно официального дохода больше 90 тысяч рублей в месяц (при средней ЗП по РФ меньше 80).

👆 В общем, предстоящее приличное падение спроса и цен вполне очевидно, если государство не придумает новые способ увеличить прибыль банкам и застройщикам.

Кстати, инвесторы, которые выкупают квартиры пачками у застройщиков за наличку - тоже могут стать менее активными на фоне охлаждения спроса. В общем, будем смотреть на результаты 3кв2024. Не уверен насчет вторички и падение цен на новостройки в рублях прям на 40%, но охлаждение цен новостроек на 25% вполне реально после такого разгона.

📈 Понятно, что застройщики сейчас будут хвастаться отчетами за 2кв2024, которые будут отличными. Однако, давайте прикинем цифры по чистой рентабельности за 2023й год (скор. чистая прибыль/выручка):

#PIKK - 10,4%
#SMLT - 8,5%
#LSRG - 13,0%
#ETLN (-4,5%)
Инград - 0,7%

❗ Общий показатель по публичным представителям сектора: 8,9%. Самое интересное, что застройщики за 2022й и 2023й год почему-то растеряли свою эффективность, даже несмотря на льготку.

Рентабельность по скорректированной чистой прибыли публичных представителей сектора:

2018 - 7,9%
2019 - 7,8%
2020 - 14,8% (ввели льготку)
2021 - 16,9%
2022 - 6,7%
2023 - 8,9%

📊 Если цены на новостройки упадут на 15% убыточны будут ВСЕ застройщики. Интересно, что будут делать ПИК и Самолет со своими долгами в такой ситуации.

Даже если народ начнет рожать детей специально, чтобы взять семейку - на это уйдет время, поэтому какое-то время застройщикам будет непросто. Будьте осторожнее, выкупая просадки, даже если они будут казаться большими.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией